A due diligence imobiliária tem um paradoxo: seu benefício é invisível quando funciona. Ninguém percebe a fraude à execução que não aconteceu, nem o inventário que não travou a venda. O custo da checagem, esse sim, aparece na planilha — e é por isso que tanta gente a dispensa.
A matrícula, e não o IPTU
O carnê de IPTU indica quem a prefeitura considera contribuinte. Não prova propriedade. O documento que prova é a certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, com prazo de expedição recente.
Na matrícula lê-se a cadeia dominial completa: quem foi proprietário, quando, e quais ônus incidem — hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária, indisponibilidade. Averbações de construção também constam ali.
Certidões pessoais dos vendedores
O risco central de uma compra é a fraude à execução: adquirir de quem já respondia a processo capaz de levá-lo à insolvência. O art. 792 do CPC e a Súmula 375 do STJ delimitam quando a alienação pode ser declarada ineficaz perante o credor.
O conjunto mínimo abrange certidões cíveis e de execuções fiscais nas Justiças Estadual e Federal, certidão trabalhista (CNDT), certidão de débitos federais e certidões de protesto — em todas as comarcas em que o vendedor residiu ou teve estabelecimento.
Quando o vendedor é pessoa jurídica
Acrescentam-se contrato social consolidado, comprovação de poderes de quem assina e certidões da sociedade. Em imóvel de sociedade em recuperação judicial, a alienação depende de autorização do juízo.
Regularidade da construção
Imóvel construído ou ampliado sem averbação existe de fato, mas não de direito. A consequência prática aparece no financiamento — bancos costumam recusar — e na venda futura, quando o comprador seguinte faz a checagem que se deixou de fazer.
Condomínio
A dívida condominial é obrigação propter rem: acompanha o imóvel, não o devedor. Adquirir unidade com débito de cotas significa herdar a dívida. A declaração de quitação emitida pelo síndico ou administradora é documento indispensável.