Você comprou um apartamento na planta, organizou a mudança e o orçamento em torno da data prometida, e a construtora simplesmente não entregou. O atraso na entrega de imóvel é uma das reclamações mais comuns de quem compra unidade em construção, e muita gente não sabe que a lei e o Superior Tribunal de Justiça já definiram regras claras sobre prazo de tolerância, multa, aluguel e desfazimento do contrato.
Neste artigo explicamos, em linguagem simples, quando o atraso passa a gerar direitos para o comprador, quais são as opções disponíveis e o que fazer na prática.
1. O prazo de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel
Quase todo contrato de compra de imóvel na planta traz uma cláusula de tolerância, que dá à construtora um prazo extra além da data prevista para a conclusão da obra. Desde a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, esse prazo está previsto no art. 43-A da Lei 4.591/1964.
Pela lei, a entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista não permite desfazer o contrato nem gera multa para a incorporadora, mas somente se essa tolerância estiver expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Uma cláusula escondida no meio do contrato, sem destaque, pode ser questionada.
Em outras palavras: dentro dos 180 dias, em regra, o comprador precisa aguardar. Depois deles, o atraso passa a ter consequências.
2. Atraso na entrega além da tolerância: as duas opções do comprador
Ultrapassado o prazo de tolerância, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, a lei oferece dois caminhos, que não podem ser somados.
Desfazer o contrato com devolução integral
O comprador pode pedir a resolução do contrato. Nesse caso, tem direito à devolução da integralidade dos valores pagos, acrescida da multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos contados da resolução, com correção monetária (art. 43-A, § 1º). É bem diferente da situação de quem desiste da compra por motivos próprios, em que a construtora pode reter parte do que foi pago.
Manter o contrato e receber indenização mensal
Se preferir continuar com o imóvel, o comprador que está em dia com as parcelas tem direito, na entrega da unidade, a uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida monetariamente (art. 43-A, § 2º).
A lei proíbe cumular essa indenização mensal com a multa da resolução (art. 43-A, § 3º): ou o comprador desfaz o negócio, ou mantém o contrato e recebe pelo atraso.
3. O que o STJ decidiu sobre multa e lucros cessantes
Antes e depois da Lei do Distrato, o STJ julgou recursos repetitivos sobre o atraso na entrega de imóvel na planta, cujas teses devem ser observadas pelos demais tribunais. Os principais pontos são estes:
- Multa contratual e lucros cessantes (Tema 970): a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, em regra não pode ser cumulada com lucros cessantes.
- Multa prevista só contra o comprador (Tema 971): se o contrato de adesão estipula multa apenas para o atraso do comprador, ela deve ser considerada para fixar a indenização devida pela construtora quando é ela quem atrasa.
Vale um cuidado: ao julgar esses dois temas, o STJ decidiu não aplicar diretamente os dispositivos da Lei 13.786/2018. Por isso, a data em que o contrato foi assinado pode influenciar qual regra incide no caso concreto.
Contratos do Minha Casa, Minha Vida
Para contratos de imóvel na planta no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, o STJ fixou teses próprias no Tema 996:
- o prazo de entrega deve ser certo e não pode ficar vinculado à concessão do financiamento, salvo o acréscimo da tolerância;
- passado o prazo, incluída a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, e a indenização corresponde a um aluguel mensal de imóvel semelhante, até a entrega da posse;
- é ilícito cobrar juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo de entrega com a tolerância;
- após o atraso, a correção do saldo devedor por índice da construção civil deve ser substituída pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.
4. Atraso na entrega de imóvel gera dano moral?
Depende. O simples descumprimento do prazo, por si só, nem sempre é suficiente para uma indenização por dano moral. As circunstâncias do caso, como a duração do atraso e as consequências concretas para a família, costumam ser analisadas individualmente pelos tribunais. Por isso, é importante registrar os transtornos efetivamente sofridos.
5. O que fazer quando a construtora atrasa a entrega
- Localize a data de entrega no contrato e confira se a cláusula de tolerância está escrita de forma clara e destacada.
- Conte o prazo: data prevista mais a tolerância contratada, limitada a 180 dias.
- Guarde todos os comprovantes de pagamento, inclusive boletos de juros de obra cobrados pelo banco durante a construção.
- Salve os comunicados da construtora sobre o andamento da obra e as novas datas informadas.
- Verifique a situação da obra na prefeitura. Em Curitiba, o antigo habite-se recebe o nome de Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO).
- Registre reclamação formal na construtora e, se necessário, no Procon-PR ou no consumidor.gov.br.
- Busque orientação jurídica antes de assinar aditivos, termos de entrega ou acordos que prevejam renúncia a direitos.
Antes de decidir entre desfazer o contrato ou aguardar a entrega, vale fazer as contas com cuidado. Em muitos casos, a escolha depende do valor já pago, da situação do financiamento e do interesse real em permanecer com o imóvel. Se você ainda vai comprar, leia também nosso artigo sobre o que verificar antes de comprar um imóvel e conheça a nossa atuação em Direito Imobiliário.
Perguntas frequentes
A construtora pode atrasar mais de 180 dias?
Pode acontecer, mas, ultrapassada a tolerância e sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato com devolução integral ou mantê-lo e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago.
Posso parar de pagar as parcelas por causa do atraso?
Não é recomendável fazer isso por conta própria. A indenização mensal da lei é devida ao comprador adimplente, e a inadimplência pode gerar outros problemas. O ideal é avaliar o caso antes.
Juros de obra podem ser cobrados depois do prazo de entrega?
Nos contratos do Minha Casa, Minha Vida, o STJ considera ilícita essa cobrança após o prazo de entrega, incluída a tolerância. Nos demais contratos, a análise depende das cláusulas.
Moro fora de Curitiba. Posso ser atendido?
Sim. O escritório atende clientes de todo o Paraná, com análise dos documentos e acompanhamento do processo de forma online.
Conclusão
O atraso na entrega de imóvel frustra planos e pesa no orçamento, mas o comprador não está desprotegido. A Lei do Distrato e as teses do STJ estabelecem limites para a tolerância e consequências claras para o descumprimento do prazo.
Se a sua obra está atrasada, reúna o contrato, os comprovantes e os comunicados da construtora e busque orientação. Cada caso depende das cláusulas assinadas e dos fatos, e a análise individualizada é o primeiro passo para escolher o caminho adequado.
