A devolução da caução do aluguel é um direito do inquilino ao fim da locação: entregue o imóvel e quitadas as obrigações do contrato, o valor depositado como garantia deve ser restituído com os rendimentos da caderneta de poupança. A Lei do Inquilinato limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel, e o locador só pode descontar dela débitos reais, como aluguéis em aberto ou danos que vão além do desgaste normal de uso.
Abaixo, respondemos às dúvidas mais comuns de quem está saindo de um imóvel alugado e quer reaver a caução, com base na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
O que é a caução do aluguel e quanto o locador pode exigir?
A caução é uma das garantias que o locador pode exigir no contrato de locação, e, quando feita em dinheiro, não pode passar do equivalente a três meses de aluguel (art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991).
O art. 37 da lei prevê quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A caução pode ser feita em dinheiro, em bens móveis ou imóveis, ou em títulos e ações. Na prática, a mais comum é o depósito em dinheiro feito pelo inquilino na assinatura do contrato.
Se o contrato exigiu valor maior do que três meses de aluguel, o excesso contraria a lei e pode ser questionado. O art. 43, inciso I, da Lei do Inquilinato inclusive trata como contravenção penal exigir do inquilino quantia além do aluguel e dos encargos permitidos.
Quando o inquilino recebe a caução de volta?
A caução deve ser devolvida ao fim da locação, depois que o imóvel é entregue e as contas do contrato são acertadas. A Lei do Inquilinato não fixa um número de dias para isso, e muitos contratos preveem um prazo próprio.
O momento de referência costuma ser a entrega das chaves, acompanhada da vistoria de saída. Nessa vistoria se compara o estado do imóvel com o que foi registrado na entrada. Se não houver pendências, não há motivo para o locador reter o valor por tempo indeterminado.
Por isso, vale ler a cláusula sobre garantia antes de sair do imóvel, guardar o termo de entrega das chaves e pedir por escrito a devolução, informando os dados bancários para o depósito.
A caução deve ser devolvida com correção?
Sim. Pelo art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991, a caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança, e todas as vantagens desse depósito revertem em favor do inquilino quando o valor é levantado.
Isso significa que o inquilino tem direito a receber não apenas o valor original, mas também os rendimentos acumulados durante a locação. Em contratos longos, a diferença pode ser relevante.
Quando o locador ou a imobiliária não fez o depósito em poupança e simplesmente guardou o dinheiro, o inquilino pode discutir a devolução com a atualização que o valor teria se a regra legal tivesse sido cumprida. O ideal é pedir o extrato da conta onde a caução foi depositada.
O que o locador pode descontar da caução?
O locador pode descontar da caução apenas valores efetivamente devidos pelo inquilino, como aluguéis e encargos em atraso e o conserto de danos que ultrapassem o desgaste natural do uso.
O art. 23, inciso III, da Lei do Inquilinato obriga o inquilino a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Paredes com sinais comuns de uso, pequenos desgastes no piso ou envelhecimento natural de peças não são, em regra, motivo para desconto. Já um vidro quebrado, uma porta danificada ou um armário embutido arrancado podem ser cobrados.
Entre os descontos que costumam aparecer estão:
- aluguéis e encargos em aberto, como condomínio, água, luz e IPTU, quando o contrato atribuir essas despesas ao inquilino;
- reparos de danos causados pelo inquilino, seus familiares ou visitantes;
- multa contratual, quando devida, por exemplo em caso de saída antes do prazo. Sobre esse ponto, veja nosso artigo sobre multa por rescisão do contrato de aluguel.
Qualquer desconto deve ser demonstrado com a vistoria de saída, orçamentos ou notas fiscais. O art. 22, inciso V, garante ao inquilino o direito de pedir, na entrada, uma descrição minuciosa do estado do imóvel, documento que costuma ser decisivo nessa comparação.
O locador pode exigir caução e fiador ao mesmo tempo?
Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/1991 proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Assim, o locador não pode pedir ao mesmo tempo caução e fiador, ou caução e seguro fiança. O art. 43, inciso II, da lei também trata essa exigência como contravenção penal. Se o seu contrato tem duas garantias, a situação merece análise, porque pode influenciar a devolução dos valores pagos.
O que fazer se o locador não devolver a caução?
Se o locador não devolver a caução, o inquilino pode, primeiro, formalizar o pedido por escrito e, não havendo solução, cobrar o valor na Justiça, inclusive no Juizado Especial Cível quando o valor não ultrapassar 40 salários mínimos (art. 3º, inciso I, da Lei 9.099/1995).
Um roteiro prático costuma ser este:
- Reúna os documentos: contrato, comprovante do depósito da caução, vistorias de entrada e de saída, termo de entrega das chaves e comprovantes de pagamento do último aluguel e das contas.
- Peça a devolução por escrito, por e-mail ou notificação, com prazo para resposta e os dados bancários para depósito.
- Solicite a prestação de contas de eventuais descontos, com orçamentos e fotos.
- Avalie o caminho judicial se não houver resposta ou se os descontos forem indevidos.
Em Curitiba, causas desse tipo costumam tramitar nos Juizados Especiais Cíveis. Nas causas de até 20 salários mínimos, a lei permite que a própria parte compareça sem advogado (art. 9º da Lei 9.099/1995), mas a orientação profissional ajuda a calcular corretamente o valor e a reunir as provas.
Quando procurar um advogado?
Vale buscar orientação quando o locador se recusa a devolver a caução, faz descontos sem comprovação, exigiu valor acima de três meses de aluguel ou cobrou mais de uma garantia no mesmo contrato.
Também é recomendável conversar com um advogado antes de assinar termos de entrega de chaves ou de quitação que prevejam renúncia a valores. Cada contrato tem suas cláusulas e cada vistoria conta uma história diferente, e a análise individualizada dos documentos é o que permite identificar o caminho adequado. Conheça a nossa atuação em Direito Imobiliário.
Sobre o autor. Maikon Eugenio, advogado, OAB/PR 77.344, responsável pelo escritório Maikon Eugenio Advogados, em Curitiba/PR, com mais de 12 anos de atuação.
Perguntas frequentes
Posso usar a caução para pagar o último aluguel?
Só com a concordância do locador. A caução garante o contrato inteiro até a entrega do imóvel, e deixar de pagar o último mês por conta própria pode gerar cobrança de multa e encargos.
A imobiliária pode ficar com a caução?
Não. A imobiliária administra o valor em nome do proprietário e deve seguir as mesmas regras da Lei do Inquilinato, devolvendo a caução com os rendimentos ao fim da locação, descontados apenas os débitos comprovados.
A pintura do imóvel pode ser descontada da caução?
Depende do contrato e da comparação entre as vistorias de entrada e de saída. Desgaste normal de uso não deve ser cobrado; manchas, furos ou danos causados pelo inquilino podem ser.
Moro fora de Curitiba. Posso ser atendido?
Sim. O escritório atende clientes de todo o Paraná, com análise dos documentos e acompanhamento do processo de forma online.
